Một căn biệt thự hay nhà phố được chào bán hiện nay có
mức giá trung bình chỉ cao hơn căn hộ cấp từ 1,1 đến 1,7 lần, giảm một nửa so
với cách đây 5 năm về trước.
Biệt thự Vinhomes Riverside |
Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-09
và những bất ổn từ lạm phát, mặt bằng lãi suất cao đã đẩy thị trường bất động
sản xuống sâu giai đoạn 2010-12. Quả bóng BĐS đã “xì hơi” khiến giá trị các căn
biệt thự, nhà phố và nền đất ở các dự án đô thị mới giảm rất sâu, thậm chí có
nơi bốc hơi hơn 50%.
Các chính sách ổn định vĩ mô của Chính
phủ những năm gần đây đã vực dậy thị trường BĐS, tuy nhiên, chỉ có phân khúc
căn hộ đã khởi sắc mạnh mẽ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, giá trị đang tăng lên
rõ rệt từ 10 đến 20% tùy từng khu vực so với trước đây.
Thế nhưng, nhà phố và biệt thự lại đang
là “hiện tượng” lạ của thị trường, dù nguồn cung các dự án đang có sự cải thiện
đáng kể cả về mức độ hoàn thiện căn nhà cho tới hạ tầng các KĐT mới, nhưng giá
bán gần như giữ nguyên so với thời điểm khủng hoảng.
Mua
biệt thự không còn quá khó
Nếu như trước đây để mua một căn biệt
thự hay nhà phố ở Tp.HCM hay Hà Nội là điều rất khó khăn với nhiều người dân,
sản phẩm này chỉ dành cho những gia đình giàu có, khi có giá trị hàng chục tỷ đồng
mỗi căn. Tuy nhiên, giá đất nền, biệt thự hay nhà phố hiện nay chỉ cao hơn một
căn hộ cao cấp một chút.
Có khá nhiều chủ đầu tư tung ra sản phẩm
biệt thự và nhà phố chỉ dao động khoảng 3 đến 8 tỷ đồng mỗi căn. Đơn cử như Hải
Phát vừa chào bán biệt thự và nhà phố dự án Phú Lương (Hà Đông) chỉ từ 22 triệu
đồng/m2, tương đương khoảng từ 2,8 tỷ đồng (tiền đất) một căn nhà phố 90m2, hay
khoảng hơn 4 tỷ đồng (tiền đất) một căn biệt thự 200m2; Hay Novaland chào bán
biệt thự và nhà phố dự án Lakeview City ở quận 2 có giá chỉ từ khoảng 5,9 tỷ
đồng mỗi căn…
Một số dự án đất nền ở quận Hà Đông (Hà
Nội) không còn hét giá trên trời hàng trăm triệu đồng mỗi m2 nữa, mà nay giá đã
hợp lý hơn rất nhiều, thậm chí như dự án Thanh Hà chỉ còn khoảng 19-20 triệu
đồng/m2, khu Dương Nội ( quận Hà Đông, Hà Nội) chỉ khoảng 37-50 triệu đồng/m2…
Theo một nghiên cứu Savills Việt Nam,
cho thấy những căn biệt thự, nhà phố được xây dựng với diện tích nhỏ hơn so với
5 năm trước để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Biệt thự với
diện tích dưới 200m2 và nhà liền kề với diện tích đất 50-75m2 gia nhập thị
trường và nhanh chóng được đón nhận.
Với diện tích nhỏ hơn trước, biệt
thự/nhà phố phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn tầng lớp khá giả và cạnh
tranh trực tiếp với căn hộ cao cấp trong lựa chọn mua nhà của tầng lớp này.
Trước đây, nhà phố tại TP HCM trung bình có giá cao hơn căn hộ cao cấp 3 lần
nhưng con số này đã giảm chỉ còn 1.7 lần trong nhiều khu vực mới phát triển gần
đây. Tương tự, tỉ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện tại là
3.3 lần so với con số 6.6 lần của 5 năm trước.
Xu hướng này cũng có thể thấy được tại
thị trường Hà Nội dù ít rõ rệt hơn. Tỉ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ
cao cấp trung bình là 1.1 lần, tương đối thấp hơn so với con số 1.2 lần cách
đây 5 năm.
Tỷ lệ biệt thự/nhà phố trong tổng nguồn
cung sơ cấp, 2015
Nguồn: Demographia, và Nghiên cứu và tư vấn Savills |
Triển
vọng thị trường “đánh thức” nhiều dự án bị bỏ quên
Trước năm 2015, phân khúc thị trường
biệt thự/nhà phố không nhận được nhiều sự quan tâm từ các chủ đầu tư với số
lượng hạn chế các sản phẩm cao cấp tại các khu vực nội thành có hạ tầng hoàn
thiện.
Tuy nhiên, theo Savills nguồn cầu mới đã
tạo ra sự bùng nổ của thị trường vào năm 2015 với 50 dự án được chào bán, so
sánh với con số 58 dự án được phát triển trước đó.
Triển vọng tích cực của thị trường đã
đánh thức nhiều dự án bị bỏ quên tại thị trường Hà Nội, sau thời gian dài trầm
lắng kể từ năm 2010. Số dự án mới chào bán tăng từ 4 lên 13 trong năm 2015,
cùng với hơn 80 dự án trong kế hoạch cho nguồn cung tương lai.
Nguồn cung hạn chế và sự tăng trưởng
nguồn cầu đã góp phần củng cố vị thế của Tp.HCM và Hà Nội là những thị trường
biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất trong năm 2015, với tỷ lệ tiêu thụ lần lượt
đạt 41% và 73%.
Savills ước tính năm 2016 nguồn cung đạt
khoảng 3.300 căn tại Tp.HCM và 1.880 căn tại Hà Nội, tương ứng với mức tăng 88%
và 103% theo năm.
Nhiều dự án hạ tầng tại TP HCM và Hà
Nội, bao gồm hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai đang và sẽ cải thiện
nhanh khả năng tiếp cận đến những khu vực vùng ven. Thời gian di chuyển ngắn
lại và thuận tiện hơn giúp nguồn cung biệt thự/nhà liền kề trong tương lai phù
hợp với khả năng chi trả của bộ phận lớn hơn nữa người mua nhà.
Gia Bảo
Theo Trí
thức trẻ